Rincian Investasi Rp 1,2–2 M
Angka di halaman ini adalah estimasi pihak ketiga yang dikompilasi dari publikasi bisnis 2024–2026 (OCBC, klikfranchise, waralabaindonesia). Fore tidak mempublikasikan tarif kemitraan. Gunakan ini untuk kalibrasi ekspektasi — bukan sebagai dasar komitmen finansial. Angka final wajib dari proposal resmi (mitra@fore.coffee).
#Komponen modal investasi (benchmark nasional)
| Komponen | Estimasi | Catatan |
|---|---|---|
| Sewa / penyediaan lokasi | Rp 200–500 jt/tahun | Di luar modal bisa diganti aset sendiri (ruko milik = hemat besar) |
| Renovasi & interior | Rp 300–700 jt | Design guideline Fore: konstruksi, furnitur custom, listrik, pencahayaan |
| MEP (listrik, AC, plumbing) | Rp 100–250 jt | Mesin espresso komersial + AC butuh daya besar (7700VA+) |
| Furnitur & perlengkapan | Rp 100–250 jt | Espresso machine, grinder, kulkas, kasir digital |
| Perizinan & legalitas | Rp 20–50 jt | NIB, PBG, halal, dll. |
| Dana cadangan proyek | Rp 80–200 jt | Buffer 10–15% — standar proyek renovasi komersial |
| Total | Rp 1,2 M – Rp 2 M+ | Sesuai ukuran outlet & spesifikasi yang disetujui Fore |
Angka ini konsisten dengan dua sumber independen: (1) publikasi OCBC yang menyebut biaya pembukaan fasilitas "dimulai dari Rp 1,2 miliar", dan (2) pernyataan manajemen FORE sendiri bahwa capex gerai baru ±Rp 2 miliar per gerai (Bisnis.com, Feb 2026) dengan target 100 gerai baru di 2026 senilai total Rp 250 miliar.
#Versi Singaraja — di mana angkanya berbeda
Singaraja bukan Jakarta atau Denpasar. Dua komponen bergerak signifikan:
| Komponen | Benchmark nasional | Estimasi Singaraja | Kenapa |
|---|---|---|---|
| Sewa ruko pinggir jalan utama | Rp 200–500 jt/thn | Rp 60–150 jt/thn | Ruko Jl. A. Yani frontage: Rp 80–150 jt/thn; premium 100 m² pusat kota Rp 150 jt/thn (Brighton/Rumah123, Jun 2026). Jauh di bawah harga ruko tier-1. |
| Renovasi & MEP | Rp 400–950 jt | Rp 350–800 jt | Biaya material & tuker sedikit lebih murah, tapi standar design guideline Fore tetap sama — interior custom tidak bisa ditawar banyak. |
| Total investasi Singaraja | Rp 1,2–2 M | ±Rp 700 jt – 1,3 M | Hemat di sewa (atau nol kalau ruko milik sendiri), sisanya mengikuti standar Fore |
Kunci negosiasi Anda: komponen terbesar yang bisa ditekan di Singaraja adalah sewa/aset. Kalau Anda punya ruko sendiri di koridor komersial (Jl. A. Yani / Dewi Sartika / dekat Undiksha), nilai tawar Anda melonjak — Anda menawarkan Fore "capex hemat Rp 500 jt–1 M" untuk masuk pasar yang mereka incar. Kalau harus sewa, margin kemitraan Anda langsung tipis.
#Siapa menanggung apa (dan risiko tersembunyinya)
- Mitra menanggung: lokasi (sewa/milik), renovasi + fit-out, perizinan, dana cadangan. Semua biaya "dead" sebelum gerai buka.
- Fore menanggung: mesin espresso & peralatan barista (umumnya tetap milik Fore), SDM + gaji, bahan baku, teknologi (aplikasi, kasir, loyalty), marketing nasional.
- Risiko tersembunyi #1 — fit-out terstruktur: renovasi Rp 300–800 jt menempel di bangunan Anda. Kalau kemitraan berakhir di tahun ke-3, apakah Fore lepas interior + kompensasi? Atau Anda ditinggal ruko bekas kopi ber-brand dengan fit-out setengah rusak? Minta klausul restorasi/kompensasi fit-out di kontrak.
- Risiko tersembunyi #2 — lock-in: kontrak RRS biasanya 3–5 tahun. Selama itu aset Anda terikat satu brand + non-compete. Kalau gerai sepi, Anda tetap harus menyediakan lokasi (opportunity cost) meski bagi hasil kecil.
- Risiko tersembunyi #3 — definisi "net sales": bagi hasil Anda dihitung dari net sales, bukan omzet kasar. Pastikan definisinya di kontrak: apakah setelah diskon, setelah biaya platform (GoFood/GrabFood 20%), setelah PPN? Definisi yang longgar bisa memangkas porsi Anda 10–15%.
#Perbandingan dengan brand lain
| Brand | Model | Modal | Catatan |
|---|---|---|---|
| Fore Coffee | RRS (investor pasif) | Rp 1,2–2 M (versi Singaraja ±700 jt–1,3 M) | Brand terkuat di daftar ini (IPO, 377 gerai), tapi kontrol nol |
| Kopi Kenangan | Franchise/kemitraan | ±Rp 1 M+ | Volume player, harga cup lebih rendah |
| Kopi Tuku | Joint venture selektif | ±Rp 400 jt | Kurasi sangat ketat, brand Jakarta kuat |
| Janji Jiwa | Franchise klasik | Rp 400–700 jt | Royalti + fee, kontrol penuh harian di mitra |
| Kopi Soe / Kopi Dari Hati | Franchise klasik | Rp 100–200 jt | Entry level, brand lebih lemah |
| Brand lokal sendiri | Independent | Rp 150–350 jt | Kontrol penuh, margin penuh, tapi bangun brand dari nol (kasus Tan Panama: 15+ outlet organik tanpa franchise) |